Bảng giá chống thấm sân thượng theo m2 là thông tin nhiều chủ nhà cần nắm trước khi gọi thợ, vì cùng một sân thượng mà mỗi báo giá lại ra một con số khác. Bài viết tổng hợp đơn giá niêm yết của Thợ Tốt 24H (150.000–370.000đ/m² tùy vật liệu), các hạng mục đi kèm khi đục gạch làm lại, cách tính diện tích, khung dự toán bốn tình huống và cách đọc báo giá.
Nhờ đó bạn tự ước tính được chi phí chống thấm sân thượng bao nhiêu tiền, kèm ví dụ cho sân 5 × 8 m. Các con số chỉ mang tính tham khảo, báo giá chính xác chỉ có sau khi Thợ Tốt 24H khảo sát thực tế.
1. Giá chống thấm sân thượng 2026: vì sao cùng 1 m² mà báo giá chênh lệch
1.1. Khoảng giá các phương án áp dụng cho sân thượng và vì sao không lấy 1 con số nhân diện tích
Với đơn giá niêm yết của Thợ Tốt 24H, riêng phần vật liệu và công chống thấm sàn sân thượng nằm trong khoảng 150.000–270.000đ/m², còn các phương án đặc thù như tường lan can hay màng epoxy cao hơn, đến 370.000đ/m². Đây là câu trả lời ngắn cho câu hỏi chi phí chống thấm sân thượng bao nhiêu tiền trên mỗi m².
Nhưng nếu lấy một con số nhân với diện tích sàn, kết quả thường lệch khá xa. Lý do là diện tích cần chống thấm không chỉ là mặt sàn, và công việc đi kèm (đục gạch, cán nền, lát lại, xử lý phễu thu) có thể tốn nhiều hơn chính lớp màng.
1.2. Biến số riêng của sân thượng: hiện trạng bề mặt, lớp gia cố bảo vệ màng, diện tích, phơi nắng
Sân thượng khác nhà vệ sinh ở chỗ nằm ngoài trời: chịu nắng gắt, mưa trực tiếp và giãn nở nhiệt mỗi ngày. Vì vậy cùng một loại màng, sân thượng thường cần cân nhắc kỹ hơn về độ đàn hồi và lớp bảo vệ phía trên.
Bốn biến số chi phối phần lớn chênh lệch giữa các báo giá: hiện trạng bề mặt (bê tông trần hay đã lát gạch, có nứt hay không), có cần lớp gia cố bảo vệ màng hay không, tổng diện tích và mức độ phơi nắng quyết định loại màng cần chọn.
2. Bảng giá chống thấm sân thượng theo m2
2.1. Bảng giá chống thấm sân thượng theo m2 theo phương án vật liệu
Bảng dưới đây lấy từ trang dịch vụ chống thấm sân thượng của Thợ Tốt 24H, giữ nguyên đơn giá niêm yết và lược bớt một số tên vật liệu cho gọn. Bảng chỉ giữ các dòng áp dụng được cho sân thượng; hai dòng dành cho bể bơi, hố thang máy, nhà vệ sinh và nhà bếp trên trang không đưa vào đây.
| Phương án thi công | Vật liệu nêu trên trang | Đơn giá |
| Khắc phục nứt, khe co giãn sàn bê tông | Grout Quicseal 201, Mariseal 250, vải polyester, Mariseal aqua prime | 150.000đ/m² |
| Chống thấm sân thượng, sàn bê tông | Màng chống thấm dạng lỏng gốc polyurethane, acrylic 1 thành phần | 270.000đ/m² |
| Chống thấm sân thượng, sàn mái | Quicseal 104s (1 thành phần gốc tinh thể xi măng, cần tạo lớp gia cố bảo vệ) | 150.000đ/m² |
| Chống thấm tường, ban công, tầng hầm | Mariseal 250, Quicseal 111, Quicseal 104s (chưa bao gồm gia cố bảo vệ) | 300.000đ/m² |
| Chống thấm khu vực ẩm ướt, ngưng đọng nước | Vật liệu 2 thành phần gốc polymer: Quicseal 111, Aquafin 2K, Mariseal 300 (cần bảo vệ) | 200.000đ/m² |
| Ngăn ngừa chống thấm tường nứt chân chim | Vải không dệt polyester, Grout Quicseal 201, màng acrylic độ đàn hồi cao | 136.000đ/m² |
| Chống thấm, dột mái tole | Màng gốc polyurethane, Grout Quicseal 201, vải polyester | 70.000đ/m² |
| Chống thấm tường, sàn, trần, sênô, ban công | Màng 1 thành phần gốc epoxy: Unipoxy, Sporthane, Mariseal 250, 300 (độ giãn dài > 800%) | 370.000đ/m² |
Theo ghi chú dưới bảng gốc, đơn giá chỉ mang tính tham khảo và được cập nhật theo báo giá năm 2026. Bạn có thể xem đầy đủ các hạng mục chống thấm khác ở bảng giá dịch vụ chống thấm.
2.2. Đọc đúng ghi chú “cần tạo lớp gia cố bảo vệ”: giá màng chưa phải giá hoàn thiện
Ba dòng trong bảng có ghi chú đáng chú ý: dòng Quicseal 104s 150.000đ/m² “cần tạo lớp gia cố bảo vệ”, dòng tường, ban công 300.000đ/m² “chưa bao gồm gia cố bảo vệ” và dòng khu vực ẩm ướt 200.000đ/m² “cần bảo vệ”. Nghĩa là con số niêm yết là giá của lớp màng, còn lớp bảo vệ phía trên phải tính thêm.
Điều này quan trọng vì mức 150.000đ/m² trông rẻ nhất bảng nhưng không phải là giá cuối. Ở mục 4.4 và 5.1, bài sẽ cộng thử lớp bảo vệ để thấy khoảng cách thực tế giữa các phương án thu hẹp lại như thế nào.
2.3. Mỗi phương án hợp với kiểu sân thượng nào
Màng lỏng polyurethane, acrylic 1 thành phần 270.000đ/m² là phương án phổ biến cho sàn bê tông liền mạch, ít mối nối nên hạn chế điểm yếu. Quicseal 104s 150.000đ/m² hợp với sân thượng có thể làm thêm lớp bảo vệ, ví dụ vữa cán hoặc lát gạch phía trên.
Dòng 200.000đ/m² dành cho khu vực hay đọng nước, dòng 300.000đ/m² cho tường và lan can, còn epoxy 370.000đ/m² là mức cao nhất, thiên về yêu cầu độ giãn dài lớn. Dòng 150.000đ/m² xử lý nứt là hạng mục bổ sung, không thay thế cho việc phủ màng toàn sân.
3. Bảng giá hạng mục đi kèm khi phải đục gạch, làm lại sân thượng
3.1. Bảng giá đục gạch, đập phá bê tông, láng nền, lát gạch, chống thấm sàn/mái
Khi sân thượng đã lát gạch và lớp chống thấm bên dưới hỏng, thường phải đục gạch, xử lý nền rồi làm lại. Bảng dưới lấy từ trang sửa nhà trọn gói, cập nhật năm 2026.
| Hạng mục | Đơn vị | Đơn giá |
| Đập phá bê tông | m² | 97.000–140.000đ |
| Đục gạch nền cũ | m² | 54.000–108.000đ |
| Cán vữa nền dày 2–4 cm | m² | 108.000–151.000đ |
| Cán vữa nền dày 5–10 cm | m² | 254.000–270.000đ |
| Lát gạch nền mới | m² | 135.000–178.000đ (chưa gồm tiền gạch) |
| Chống thấm sàn, mái, ban công, toilet | m² | 216.000–259.000đ |
| Trát tường trong/ngoài nhà | m² | 146.000–211.000đ |
| Sơn ngoại thất (1 lót + 2 phủ) | m² | 70.000–103.000đ |
Các dòng này dùng cho phần làm lại bề mặt, không thay cho bảng giá màng ở mục 2. Hai bảng bổ sung cho nhau: bảng 2.1 cho biết giá lớp chống thấm, bảng 3.1 cho biết chi phí phải bỏ ra để có một nền sẵn sàng nhận lớp đó.
3.2. Gạch lát sân thượng tính riêng
Đơn giá lát gạch 135.000–178.000đ/m² chỉ là công lát, chưa gồm tiền gạch. Gạch dùng cho sân thượng nên là loại chống trơn, chịu nắng mưa; giá phụ thuộc loại gạch và kích thước bạn chọn, nên không thể niêm yết chung.
Khi dự toán, hãy cộng riêng tiền gạch theo m² gạch thực tế sau khi chọn mẫu. Đừng quên tính thêm phần hao hụt khi cắt gạch ở mép sân, thường là một tỷ lệ nhỏ trên tổng diện tích.
3.3. Vì sao có 2 mức giá chống thấm khác nhau
Trang dịch vụ chống thấm ghi 150.000–270.000đ/m² cho sàn sân thượng, còn trang sửa nhà trọn gói ghi 216.000–259.000đ/m² cho hạng mục chống thấm sàn, mái, ban công. Hai con số nằm cạnh nhau nhưng mô tả hai ngữ cảnh khác: một bên là dịch vụ chống thấm riêng với từng loại màng, một bên là hạng mục trong gói cải tạo.
Phạm vi công việc và vật liệu cụ thể có thể khác nhau, nên đây không phải là hai giá “cho cùng một việc”. Cách chắc chắn nhất là yêu cầu báo giá ghi rõ loại vật liệu và số lớp màng.
4. Cách tính diện tích chống thấm sân thượng
4.1. Diện tích mặt sàn
Bắt đầu bằng diện tích mặt sàn: đo chiều dài nhân chiều rộng, rồi trừ phần không cần chống thấm nếu có, ví dụ phần đã có kết cấu riêng. Sân thượng hình chữ L hoặc có góc cắt nên chia thành các hình chữ nhật nhỏ, tính từng phần rồi cộng lại.
Đo ở thời điểm sân thượng còn trống sẽ chính xác hơn. Nếu đang có bồn nước, dàn nóng hay giàn phơi, hãy ghi chú vị trí để báo giá tính đến việc di dời.
4.2. Phần chạy lên chân tường, chân lan can, tường mái
Lớp chống thấm không dừng ở mặt sàn mà thường được chạy lên chân tường, chân lan can và tường mái để nước không len vào các góc. Phần này tính theo chu vi sân nhân với chiều cao chạy lên.
Chiều cao chạy lên phụ thuộc kết cấu từng sân thượng và được thống nhất khi khảo sát. Để ước lượng, ví dụ trong mục 4.4 dùng mức 30 cm, bạn có thể thay bằng số đo thực tế.
4.3. Phễu thu, cổ ống, chân khung mái che, chân bồn nước: xử lý theo điểm
Một số chi tiết không tính theo m² mà theo điểm: phễu thu nước, cổ ống xuyên sàn, chân khung mái che, chân bồn nước và các vị trí chân thiết bị. Đây là những điểm xuyên màng, thường là nơi nước rò đầu tiên nên cần xử lý riêng.
Trang giá của Thợ Tốt 24H không niêm yết đơn giá cho các điểm này, do đó khi dự toán hãy ghi là “liên hệ khảo sát” và đếm số điểm có trên sân để hỏi thợ.
4.4. Ví dụ sân thượng 5 m × 8 m
Sàn: 5 × 8 = 40 m². Chu vi: 2 × (5 + 8) = 26 m; nếu lớp chống thấm chạy lên chân tường, chân lan can cao 30 cm thì phần này là 26 × 0,3 = 7,8 m². Tổng diện tích cần chống thấm khoảng 47,8 m².
Nhân với đơn giá trong bảng 2.1: 150.000đ/m² ≈ 7,17 triệu; 200.000đ/m² ≈ 9,56 triệu; 270.000đ/m² ≈ 12,91 triệu; 370.000đ/m² ≈ 17,69 triệu. Đây mới là giá lớp màng, chưa gồm lớp bảo vệ, xử lý nứt, các điểm phễu thu và cổ ống, cũng như việc tháo dời vật cản trên sân.
5. Chi phí chống thấm sân thượng bao nhiêu tiền? Dự toán theo 4 tình huống
5.1. Bê tông trần, thấm nhẹ
Đây là tình huống đơn giản nhất: sàn bê tông chưa lát gạch, thấm nhẹ hoặc có vài vết nứt. Với sân thượng 5 × 8 m (47,8 m²), phủ màng polyurethane, acrylic 1 thành phần 270.000đ/m² hết khoảng 12,91 triệu đồng.
Nếu chọn Quicseal 104s 150.000đ/m² (7,17 triệu) thì phải cộng lớp bảo vệ. Giả sử dùng vữa cán 2–4 cm cho 40 m² sàn với đơn giá 108.000–151.000đ/m² (4,32–6,04 triệu), tổng khoảng 11,49–13,21 triệu, tức gần ngang phương án 270.000đ/m². Đây chỉ là tính tham khảo từ hai bảng giá niêm yết; loại lớp bảo vệ cụ thể sẽ do thợ chốt khi khảo sát.
5.2. Lát gạch còn tốt, thấm qua ron/khe
Khi gạch vẫn chắc và chỉ thấm qua ron hoặc khe nứt, mục tiêu là xử lý đúng điểm thay vì làm lại toàn bộ. Đơn giá xử lý nứt, khe co giãn là 150.000đ/m²; nếu vùng nứt khoảng 5–8 m², chi phí cho riêng hạng mục này là 0,75–1,2 triệu đồng.
Phần xử lý ron, khe gạch và bơm keo không có đơn giá niêm yết riêng trên site, nên cần khảo sát. Nếu sau khi xử lý mà vẫn thấm nhiều vị trí, đó là dấu hiệu lớp màng bên dưới đã hỏng và nên chuyển sang tình huống 5.3.
5.3. Lát gạch, lớp chống thấm cũ đã hỏng: đục làm lại
Cộng các hạng mục ở bảng 3.1 cho 40 m² sàn: đục gạch nền cũ 2,16–4,32 triệu; cán vữa 2–4 cm 4,32–6,04 triệu; chống thấm sàn 8,64–10,36 triệu; lát gạch mới 5,4–7,12 triệu. Cộng lại khoảng 20,52–27,84 triệu, tương đương 513.000–696.000đ/m² sàn.
Phần chống thấm chân tường 7,8 m² thêm khoảng 1,68–2,02 triệu, nâng tổng lên khoảng 22,2–29,9 triệu, chưa gồm tiền gạch. Nếu cần cán dày 5–10 cm để tạo dốc, tổng tăng lên khoảng 28,0–34,6 triệu.
5.4. Có vườn/bồn cây hoặc hay đọng nước
Sân thượng trồng cây hoặc thường xuyên đọng nước đòi hỏi nhiều hơn một lớp màng: lớp bảo vệ chịu tải đất và rễ, hệ thoát nước riêng, độ dốc đủ. Khung chi phí cơ bản tương đương tình huống 5.3, cộng các hạng mục chưa có giá niêm yết như chống rễ, lớp bảo vệ dày và sửa thoát nước.
Thông cống đơn giản theo trang thông cống nghẹt từ 300.000–500.000đ/gói. Nếu bạn định làm vườn, đọc thêm bài chống thấm sân thượng trồng cây, làm vườn đúng cách; nếu sân đọng nước dù đã chống thấm, xem bài sân thượng bị đọng nước, thoát nước chậm.
5.5. Bảng khung dự toán 4 tình huống cho sân thượng 5 m × 8 m
Bảng dưới tổng hợp bốn tình huống trên cho cùng một sân thượng, diện tích chống thấm khoảng 47,8 m² (sàn 40 m² và chân tường 7,8 m²).
| Tình huống | Công việc chính | Khung chi phí tham khảo | Chưa gồm |
| 1. Bê tông trần, thấm nhẹ | Phủ màng toàn sân, có lớp bảo vệ nếu dùng màng 150.000đ/m² | Khoảng 11,5–13,2 triệu | Xử lý nứt, phễu thu, cổ ống |
| 2. Lát gạch còn tốt, thấm qua ron/khe | Xử lý cục bộ nứt, khe co giãn, ron | 0,75–1,2 triệu cho 5–8 m² nứt | Ron, bơm keo (khảo sát) |
| 3. Lớp chống thấm cũ đã hỏng | Đục gạch, cán nền 2–4 cm, chống thấm, lát lại | Khoảng 22,2–29,9 triệu | Tiền gạch, phễu thu, vật cản |
| 4. Có vườn/bồn cây hoặc hay đọng nước | Như tình huống 3, thêm lớp bảo vệ, thoát nước | Như tình huống 3 cộng hạng mục khảo sát | Chống rễ, sửa thoát nước, tiền gạch |
Các khung chi phí chỉ là phép tính từ đơn giá niêm yết, không phải báo giá. Chốt giá cuối cùng luôn sau khi khảo sát hiện trạng sân thượng.
6. Những yếu tố làm tăng hoặc giảm giá chống thấm sân thượng
6.1. Diện tích lớn thường có đơn giá/m² thấp hơn
Khi diện tích lớn, các chi phí cố định như di chuyển, dựng giàn, vận chuyển vật tư lên cao được chia ra nhiều m² hơn, nên đơn giá trung bình mỗi m² có thể thấp hơn sân nhỏ. Ngược lại, sân nhỏ có thể có đơn giá trung bình cao hơn vì các chi phí đó dồn vào ít diện tích.
Trang giá của Thợ Tốt 24H không niêm yết mức giảm theo diện tích. Nếu sân thượng rộng hoặc bạn làm nhiều hạng mục cùng lúc, hãy hỏi trực tiếp khi khảo sát.
6.2. Hiện trạng: thấm nhiều lần, bê tông rỗ, nứt
Sân thượng đã thấm nhiều lần thường có nhiều lớp vật liệu cũ chồng lên nhau, cần xử lý bề mặt kỹ hơn. Bê tông rỗ hoặc nứt nhiều phải xử lý trước khi phủ màng, riêng xử lý nứt là 150.000đ/m².
Mức độ này chỉ đánh giá chính xác khi có mặt tại hiện trường. Một sân nhìn bề ngoài “chỉ thấm một góc” đôi khi có màng hỏng trên diện rộng mà mắt thường chưa thấy.
6.3. Vật cản phải tháo/kê: bồn nước, dàn nóng, khung mái che, giàn phơi
Sân thượng thường có bồn nước, dàn nóng máy lạnh, khung mái che và giàn phơi. Các vật này nằm trên diện tích cần chống thấm, nên phải tháo ra hoặc kê lên để thi công liền mạch.
Site không niêm yết giá tháo lắp thiết bị, nên hạng mục này cần khảo sát. Hãy chụp ảnh sân thượng gửi trước để thợ ước lượng sơ bộ.
6.4. Vận chuyển vật tư và phế thải lên cao
Nếu nhà không có thang máy hoặc lối lên hẹp, vật tư phải vận chuyển thủ công và xà bần khi đục gạch phải đưa xuống. Công việc này tốn thời gian và nhân công, đặc biệt với nhà nhiều tầng.
Các bảng đơn giá ở mục 2 và 3 không liệt kê riêng chi phí vận chuyển xà bần, nên nếu phải đục làm lại, bạn nên hỏi rõ khoản này đã nằm trong đơn giá hay tính riêng.
6.5. Thi công mùa mưa
Mùa mưa làm kéo dài thời gian thi công vì mỗi lớp màng cần khô, theo bài chống thấm sân thượng, thời gian chờ khô giữa các lớp khoảng 4–6 giờ. Mưa giữa chừng buộc phải dừng và che chắn, nên lịch làm việc có thể dài hơn dự kiến.
Vì vậy thời điểm thi công lý tưởng là đầu hoặc cuối mùa nắng. Nếu phải làm vào mùa mưa, hãy hỏi thợ về cách che chắn và thứ tự thi công để có thể làm theo từng khu vực nhỏ.
7. Xử lý cục bộ hay làm lại toàn bộ sân thượng: so sánh chi phí
7.1. Khi nào xử lý cục bộ là đủ
Xử lý cục bộ phù hợp khi lỗi chỉ nằm ở một vài điểm: vết nứt cụ thể, một góc chân tường, quanh phễu thu hay cổ ống, trong khi phần lớn lớp màng vẫn còn tốt và gạch vẫn chắc.
Về chi phí, xử lý 5–8 m² nứt khoảng 0,75–1,2 triệu, rẻ hơn nhiều so với làm lại toàn bộ. Điều kiện là việc xác định đúng nguyên nhân, nếu không sẽ phải gọi thợ lại.
7.2. Khi nào nên làm lại toàn bộ
Nên làm lại toàn bộ khi sân thượng thấm ở nhiều vị trí, màng cũ đã lão hóa hoặc bong tróc trên diện rộng, gạch bong hàng loạt, hoặc nước đã thấm xuống trần tầng dưới. Lúc này vá từng điểm chỉ kéo dài tình trạng.
Làm lại toàn bộ tốn nhiều hơn nhưng giải quyết tận gốc. Nếu nước đã xuống trần, chi phí còn phải cộng thêm phần xử lý bên dưới; tham khảo thêm trang chống thấm trần nhà.
7.3. Chi phí theo vòng đời (ví dụ số)
Theo bài chống thấm sân thượng của Thợ Tốt 24H, tuổi thọ lớp chống thấm gốc xi măng khoảng 5–7 năm, polyurethane khoảng 8–10 năm. Với sân 47,8 m², phủ màng 270.000đ/m² (12,91 triệu) tương đương khoảng 1,29–1,61 triệu đồng mỗi năm; phương án 150.000đ/m² (7,17 triệu, chưa gồm lớp bảo vệ) khoảng 1,02–1,43 triệu mỗi năm.
Còn nếu cứ xử lý cục bộ 5 m² nứt mỗi lần (khoảng 0,75 triệu) và phải làm lại 4 lần, tổng 3 triệu, thấp hơn làm lại toàn bộ nhưng sân vẫn thấm và thiệt hại bên dưới vẫn tăng. Đây là ví dụ minh họa; tuổi thọ thực tế phụ thuộc thi công, nắng mưa và bảo trì.
8. Báo giá chống thấm sân thượng cần ghi rõ những gì
8.1. Các dòng bắt buộc trong báo giá
Một báo giá chống thấm sân thượng rõ ràng nên có: phạm vi (sàn, chân tường, lan can, mái che nếu có), diện tích đã đo và cách tính, tên vật liệu và số lớp màng, lớp gia cố bảo vệ có hay không, xử lý nứt, phễu thu, cổ ống, bước thử nước, bảo hành bằng văn bản, thời gian thi công và điều kiện thanh toán.
Nếu có đục gạch, báo giá cần tách riêng các hạng mục đục, cán, lát và ghi rõ tiền gạch có tính hay không. Mục nào chưa có giá cần ghi là “khảo sát” thay vì bỏ trống.
8.2. So sánh 2–3 báo giá cùng phạm vi
Chỉ so sánh được khi các báo giá cùng phạm vi: cùng diện tích, cùng có hoặc cùng không có lớp bảo vệ, cùng tính chân tường. So giá màng của báo giá này với giá trọn gói của báo giá kia là so hai việc khác nhau.
Cách làm hiệu quả là lập một bảng nhỏ liệt kê từng dòng việc của từng báo giá, rồi đánh dấu dòng nào thiếu. Báo giá rẻ nhất chưa chắc rẻ nhất khi cộng cả phần còn thiếu.
8.3. Dấu hiệu báo giá thấp bất thường đặc thù sân thượng
Hãy thận trọng nếu đơn giá thấp hơn rõ rệt mức niêm yết mà không nêu vật liệu, hoặc nếu báo giá chỉ ghi diện tích sàn, bỏ qua chân tường và lan can, những chỗ nước dễ len vào nhất.
Các dấu hiệu khác gồm: không có bước thử nước, không nhắc lớp bảo vệ khi dùng màng gốc xi măng, không bảo hành bằng văn bản, yêu cầu đặt cọc lớn trước khi khảo sát, hoặc chỉ cam kết “quét một lớp”. Giá thấp mà thiếu hạng mục thường chuyển thành chi phí phát sinh sau đó.
9. Bảo hành, thời gian thi công và chi phí phát sinh
9.1. Bảo hành theo cam kết trên site
Bảng giá tổng hợp trên site ghi bảo hành dài hạn lên đến 12 tháng, trong khi bài chống thấm sân thượng ghi cam kết bảo hành bằng văn bản với thời gian tùy loại vật liệu. Trang dịch vụ chống thấm sân thượng không ghi cụ thể thời hạn.
Vì vậy, thời hạn bảo hành cho từng phương án nên được xác nhận bằng văn bản trước khi thi công. Hãy hỏi thêm điều kiện bảo hành: phạm vi nào được bảo hành và cần giữ gìn sân thượng ra sao.
9.2. Thời gian thi công và chờ khô
Theo bài chống thấm sân thượng, sân 20–30 m² mất khoảng 2–3 ngày, thời gian chờ khô giữa các lớp 4–6 giờ và thử nước tối thiểu 24 giờ trước khi nghiệm thu. Sân 40 m² có thể dài hơn tùy phương án và thời tiết.
Nếu phải đục gạch, cán nền và lát lại, thời gian dài hơn do chờ lớp vữa cán và chống thấm khô. Thời gian cụ thể được báo khi khảo sát.
9.3. Phát sinh hay gặp
Các phát sinh thường gặp gồm: vết nứt lớn hoặc bê tông rỗ hơn dự kiến khi bóc lớp cũ, phễu thu và cổ ống hỏng cần thay, vật cản phải tháo dời, vận chuyển lên cao, và nước đã thấm xuống trần cần xử lý.
Cách hạn chế phát sinh là khảo sát kỹ, chụp ảnh hiện trạng, ghi vào báo giá các khoản “nếu có” và thống nhất trước mức giá cho chúng. Nếu có thấm xuống tầng dưới, cần thêm chống thấm ngược hoặc sửa trần.
10. Kết hợp chống thấm với hạng mục khác trên sân thượng
10.1. Chống nóng
Sân thượng chịu nắng trực tiếp nên nhiều gia đình kết hợp chống nóng cùng lúc chống thấm để tận dụng việc bóc lớp và thi công trên cùng một bề mặt. Trang giá hiện không niêm yết đơn giá chống nóng, nên hạng mục này cần khảo sát và báo giá riêng.
10.2. Làm mái che
Nếu định lắp mái che, nên chống thấm trước rồi dựng khung sau, hoặc xử lý kín các điểm chân khung trước khi dựng. Chân khung xuyên qua màng chống thấm là vị trí dễ thấm nếu làm ngược thứ tự.
Theo trang thi công mái che, thi công lắp đặt mái che trọn gói chỉ từ 540.000đ/m², thay đổi theo độ dày khung sắt và chất liệu bạt phủ. Đây là giá tham khảo của hạng mục khác, không nằm trong bảng giá chống thấm ở trên.
10.3. Lát gạch lại, cải tạo thành sân vườn
Khi định lát gạch lại hoặc biến sân thượng thành sân vườn, đây là thời điểm hợp lý để làm lại chống thấm, vì nền đã được bóc ra và không phải đục hai lần. Bạn có thể kết hợp tình huống 5.3 hoặc 5.4 ở trên.
Với sân vườn, cần tính thêm tải trọng đất, chống rễ và thoát nước, nội dung đã được phân tích trong bài chống thấm sân thượng trồng cây, làm vườn đúng cách.
11. Đơn giá cho sân thượng diện tích lớn: tòa nhà văn phòng, khách sạn mini, chung cư mini
11.1. Tính theo diện tích lớn, chia giai đoạn
Với sân thượng hoặc mái của tòa nhà văn phòng, khách sạn mini, chung cư mini, diện tích thường từ vài chục đến vài trăm m². Cách tính vẫn theo từng m² như mục 4, nhưng nên chia sân thành các khu vực thi công theo từng đợt để thợ làm liên tục mà vẫn giữ lối đi cho người sử dụng.
Ví dụ phủ màng 270.000đ/m² cho 200 m² sàn là 54 triệu đồng chỉ riêng lớp màng, chưa gồm chân tường, lan can, phễu thu hay lớp bảo vệ. Tổng chi phí chốt sau khảo sát toàn bộ công trình.
11.2. Thi công không ảnh hưởng người sử dụng tòa nhà
Điều chủ tòa nhà lo nhất là ảnh hưởng đến người đang làm việc, lưu trú hoặc sinh sống bên dưới. Cách giảm ảnh hưởng: thi công theo khu vực, lên lịch ngoài giờ cao điểm, che chắn lối đi, chọn vật liệu phù hợp và thông báo trước cho người sử dụng.
Cần tính trước thời gian chờ khô giữa các lớp và thử nước trước khi nghiệm thu để lịch làm việc không bị dồn vào phút cuối.
11.3. Hồ sơ nghiệm thu, hóa đơn; ưu đãi theo quy mô
Với công trình thương mại, hồ sơ quan trọng không kém chi phí: biên bản nghiệm thu, giấy bảo hành, bảng khối lượng và, nếu cần chứng từ kế toán, xác nhận trước với đơn vị thi công về hóa đơn. Quy trình của Thợ Tốt 24H có bước nghiệm thu bàn giao.
Về ưu đãi theo quy mô, trang giá không niêm yết sẵn mức giảm. Mức cụ thể phụ thuộc diện tích và phạm vi công trình, được trao đổi và báo giá sau khảo sát.
12. Cách tiết kiệm chi phí chống thấm sân thượng đúng cách
12.1. Xử lý trước mùa mưa
Cách tiết kiệm hiệu quả nhất là xử lý khi mới có dấu hiệu: vết ẩm ở trần tầng trên cùng, màng bong, nứt nhỏ. Lúc này nhiều trường hợp chỉ cần xử lý cục bộ như tình huống 5.2, trong khi để lâu có thể thành thấm xuống trần và tốn kém hơn.
Làm trước mùa mưa cũng thuận lợi cho thi công vì ít bị gián đoạn bởi thời tiết, như phân tích ở mục 6.5.
12.2. Không cắt bỏ lớp gia cố bảo vệ màng
Khi chọn phương án màng giá thấp như Quicseal 104s 150.000đ/m², đừng bỏ lớp gia cố bảo vệ mà trang giá yêu cầu. Cắt lớp này giúp báo giá nhìn rẻ hơn nhưng màng dễ hỏng sớm, nên phải làm lại.
Mục 5.1 cho thấy khi cộng lớp bảo vệ, tổng chi phí của phương án này có thể gần ngang phương án 270.000đ/m². Vì vậy hãy so sánh giá hoàn thiện, đừng chỉ so giá màng.
12.3. Chọn vật liệu theo cách sử dụng sân thượng
Sân thượng chỉ để phơi đồ có thể chọn phương án khác với sân có đi lại thường xuyên, đặt thiết bị nặng hoặc trồng cây. Chọn vật liệu theo cách sử dụng giúp tránh vừa thừa vừa thiếu: phương án quá đắt cho nhu cầu thấp là lãng phí, còn phương án quá rẻ cho sân có tải nặng sẽ phải làm lại.
Nếu chưa rõ chọn gì, hãy để thợ tư vấn dựa trên khảo sát và hỏi vì sao họ đề xuất phương án đó.
12.4. Giữ phễu thu thông thoáng
Phễu thu và ống thoát nước bị rác, lá cây bịt kín làm nước đọng, tạo áp lực lên lớp màng và rút ngắn tuổi thọ của nó. Vệ sinh phễu thu định kỳ, đặc biệt trước và trong mùa mưa, là việc rẻ nhất để bảo vệ khoản đầu tư chống thấm.
Nếu nước vẫn đọng lâu dù phễu sạch, xem bài sân thượng bị đọng nước, thoát nước chậm; khi cống nghẹt cần máy móc, tham khảo dịch vụ thông cống nghẹt.
13. Các trang giá và dịch vụ liên quan
13.1. Trang dịch vụ chống thấm sân thượng, trang bảng giá chống thấm tổng hợp
Để xem dịch vụ, hình thức thi công và quy trình chuẩn, bạn vào trang dịch vụ chống thấm sân thượng. Để so sánh với các hạng mục khác như trần, tường, nhà vệ sinh, hồ bơi, xem bảng giá dịch vụ chống thấm.
Các trang này dùng cùng hệ đơn giá với bài viết, nên số liệu trùng khớp. Khi giá được cập nhật, hãy lấy theo trang dịch vụ làm chuẩn và hỏi lại hotline nếu thấy khác biệt.
13.2. Bài gốc, bài trồng cây, bài đọng nước, trang sửa nhà trọn gói, trang bảng giá chống thấm nhà vệ sinh
Nếu muốn hiểu sâu nguyên nhân, dấu hiệu và quy trình, đọc bài chống thấm sân thượng. Nếu định làm vườn, xem bài chống thấm sân thượng trồng cây; nếu sân bị đọng nước, xem bài sân thượng bị đọng nước.
Khi cần đục làm lại, tham khảo trang sửa nhà trọn gói. Còn nếu nhà vệ sinh cũng cần chống thấm, xem bảng giá chống thấm nhà vệ sinh theo m².
14. Câu hỏi thường gặp và thông tin liên hệ
14.1. Câu hỏi thường gặp
Chống thấm sân thượng bao nhiêu tiền một m²?
Theo bảng giá niêm yết của Thợ Tốt 24H, đơn giá chống thấm sàn sân thượng nằm trong khoảng 150.000–270.000đ/m² tùy vật liệu, và lên đến 370.000đ/m² với màng epoxy. Nếu phải đục gạch làm lại thì tổng khoảng 513.000–696.000đ/m² sàn, chưa gồm tiền gạch.
Sân thượng 5 m × 8 m chống thấm hết bao nhiêu?
Phủ màng polyurethane, acrylic 1 thành phần cho khoảng 47,8 m² (gồm chân tường) khoảng 12,91 triệu đồng. Nếu đục và làm lại toàn bộ thì khoảng 22,2–29,9 triệu, chưa gồm tiền gạch.
Giá đã gồm lớp bảo vệ, tiền gạch và bảo hành chưa?
Không phải lúc nào cũng gồm: một số dòng ghi rõ “cần tạo lớp gia cố bảo vệ” hoặc “chưa bao gồm gia cố bảo vệ”, đơn giá lát gạch chưa gồm tiền gạch. Bảng giá tổng hợp ghi bảo hành dài hạn lên đến 12 tháng, nhưng nên xác nhận thời hạn bằng văn bản trước khi thi công.
Vì sao mỗi nơi báo một giá khác nhau?
Do khác phạm vi, vật liệu, số lớp màng, có hay không lớp bảo vệ, có đục gạch hay không và có thử nước, bảo hành hay không. Hãy so sánh các báo giá cùng phạm vi như mục 8.2.
14.2. Thông tin liên hệ Thợ Tốt 24H và khu vực phục vụ
Để nhận khảo sát và báo giá chính xác cho sân thượng của bạn, hãy liên hệ Thợ Tốt 24H theo thông tin dưới đây.
Khảo sát miễn phí • Báo giá minh bạch • Bảo hành đến 10 năm
- Hotline: 0362.697.135
- Zalo: 0362.697.135
- Website: https://thotot24h.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/Thotot24h